Napětí mezi Spojenými státy a Íránem, které se poprvé přiblížilo přímo k oblasti Perského zálivu, okamžitě přitáhlo obrovskou mediální pozornost. Ve veřejném prostoru se začaly objevovat komentáře, predikce i silné názory, často od lidí, kteří nemají přímé informace ani osobní zkušenost z Dubaje.
V posledních dnech jsme sledovali dva výrazné extrémy. Na jedné straně přílišnou bagatelizaci situace, na druhé úplné ignorování možných dopadů. Realita bývá jako obvykle někde mezi.
Z naší každodenní práce v Dubaji vidíme, že první reakce trhu přišla poměrně rychle. Během prvního týdne napětí byly transakce přibližně na polovině oproti týdnu před tím. Nešlo však o kolaps trhu, spíše o přirozené ochlazení aktivity v období zvýšené nejistoty.
Situaci průběžně sledujeme a zůstáváme v kontaktu s klienty, kteří se přirozeně ptají na aktuální vývoj i možné scénáře dalšího vývoje.
Na finančních trzích přišla poměrně ostrá reakce. Index dubajských developerů během několika dnů klesl přibližně o pětinu a smazal letošní růst. Taková reakce je pro finanční trhy typická. Na geopolitickou nejistotu reagují velmi rychle a často výrazněji, než odpovídá skutečnému vývoji ekonomiky.
Trh s fyzickými nemovitostmi funguje jinak. Je pomalejší a stabilnější. V Dubaji zatím nevidíme výrazný propad cen, ale spíše zpomalení aktivity. Developeři drží své ceníky a prodávající nespěchají ke slevám.
Kupující jsou opatrnější, více analyzují situaci a některá rozhodnutí odkládají o několik týdnů. Poptávka je sice menší než před eskalací situace v regionu, ale stále zůstává solidní.
Z naší zkušenosti je také důležité připomenout, že dubajský realitní trh dnes funguje jinak než před deseti nebo patnácti lety. Investoři přicházejí z celého světa a většina z nich investuje s dlouhodobým horizontem.
To je zásadní rozdíl oproti situacím v roce 2008 nebo během pandemie covidu. V těchto obdobích byl otřesen samotný ekonomický základ.
Současný vývoj je jiný. To, co sledujeme na finančních trzích, je především krátkodobá reakce na geopolitickou nejistotu, nikoli změna dlouhodobých základů dubajského realitního trhu.
Dubaj si po léta budovala image oázy stability uprostřed regionu, který je jinak často vnímán jako geopoliticky nestabilní. Současné napětí tuto image mediálně zasáhlo a u části investorů to vyvolalo otázky ohledně rizika celého regionu.
Investoři, kteří Dubaj znají méně, přirozeně zvažují širší geopolitický kontext. Naopak ti, kteří mají s trhem osobní zkušenost, často vnímají situaci jinak.
Spojené arabské emiráty dlouhodobě investují do bezpečnostní infrastruktury, krizových zásob i krizového řízení. Právě schopnost budovat funkční systémy v náročném regionálním prostředí patří mezi důvody, proč si Dubaj udržuje důvěru globálních investorů.
Jakmile se situace v regionu uklidní, je pravděpodobné, že Dubaj svou pozici bezpečného přístavu nejen obnoví, ale v očích části investorů ji může ještě posílit.
Velká část dubajského realitního trhu stojí na takzvaných off plan projektech, tedy nákupu nemovitostí ještě před dokončením výstavby.
V období nejistoty má tento model dvě stránky. Na straně ochrany stojí přísně regulovaný escrow systém. Peníze investorů nejsou vypláceny přímo developerovi, ale jsou blokovány na samostatném účtu a uvolňují se postupně podle stavebního postupu. Riziko ztráty celé investice je proto výrazně nižší než v mnoha jiných zemích.
Zároveň je ale potřeba počítat s psychologickým faktorem. V období nejistoty může být pro část investorů náročnější držet závazek na nemovitost, která fyzicky ještě neexistuje. Část investorů v takové chvíli pochybuje, zda projekt bude dokončen v termínu. Dobří developeři s čistou historií dokončených projektů tuto obavu rozptylují lépe než ostatní. Právě v takových chvílích se ukazuje, jak důležité je vybírat developera s dlouhou historií dokončených projektů.
Z naší zkušenosti s investory ze střední Evropy vidíme, že citlivost na geopolitické riziko souvisí méně s národností a více s investičním profilem konkrétního člověka.
Citlivěji reagují lidé, kteří investují poprvé, mají kratší investiční horizont nebo vstoupili na trh relativně nedávno. Naopak investoři, kteří již zažili předchozí cykly poklesu a následného růstu, reagují výrazně klidněji. Vědí, že podobné situace mají svůj vývoj i svůj konec.
Velkou roli hraje také struktura portfolia. Pokud investice představuje pouze část širšího portfolia, bývá reakce investorů racionálnější. Největší nervozitu naopak často pociťují lidé, pro které tato investice představuje významnou část jejich úspor.
Dubaj má za sebou několik krizových období, která paradoxně vedla k dalšímu růstu trhu.
Po finanční krizi v roce 2008 i po pandemii v roce 2020 přišlo nejprve ochlazení trhu. Následně však přišel jeden z nejsilnějších růstů v historii dubajských nemovitostí. Podobný efekt bylo možné pozorovat také po roce 2022, kdy válka na Ukrajině přivedla do Dubaje kapitál z regionů hledajících stabilní, daňově příznivou a zároveň dobře dostupnou jurisdikci.
Zda se podobný scénář zopakuje i nyní, je zatím předčasné hodnotit. Situaci nadále pečlivě sledujeme a analyzujeme.
Další vývoj dubajského realitního trhu bude záviset především na délce a intenzitě napětí v regionu.
Optimistický scénář počítá s tím, že se situace stabilizuje v horizontu několika týdnů a diplomatická dohoda uklidní region. Trh by se v takovém případě mohl relativně rychle vrátit k běžné aktivitě a ceny by zůstaly stabilní nebo by mírně rostly.
Realističtější scénář počítá s delším obdobím nejistoty. Napětí může trvat několik měsíců a objem transakcí může zůstat pod běžnou úrovní přibližně šest až osm měsíců. V některých segmentech může dojít k mírné cenové korekci a developeři mohou nabídnout flexibilnější platební podmínky.
Stresový scénář by nastal v případě výrazné eskalace situace v regionu nebo dlouhodobého omezení námořní dopravy v oblasti Hormuzského průlivu. Takový vývoj by měl zásadní ekonomický dopad na celý region a realitní trh by pravděpodobně reagoval výraznější korekcí.
V tuto chvíli však nic nenasvědčuje tomu, že by Spojené arabské emiráty měly zájem stát se přímou součástí vojenské eskalace.
Každé období nejistoty na trhu přináší nové otázky, ale často i nové příležitosti. Pokud chcete vědět, jak dnes dubajský realitní trh skutečně funguje, rádi se s vámi podělíme o aktuální pohled.
