Koupě nemovitosti v Dubaji je pro mnoho českých investorů promyšleným krokem. Při výběru řeší lokalitu, výnos z pronájmu, financování i budoucí zhodnocení. Jedna důležitá otázka ale často zůstává stranou: co se s nemovitostí stane, pokud její vlastník zemře?
Pokud vlastníte nemovitost ve Spojených arabských emirátech, bude se její převod na dědice řídit nejen vaší vůlí, ale také právními předpisy a postupy platnými v SAE. Česká závěť sice může vyjadřovat vaše přání, sama o sobě ale nemusí zajistit rychlý a administrativně jednoduchý převod majetku vedeného v Dubaji.
Právě proto většina zahraničních vlastníků nemovitostí řeší také registraci závěti přímo ve Spojených arabských emirátech. Díky ní je předem jasně určeno, kdo majetek zdědí, a celý dědický proces bývá pro pozůstalé výrazně jednodušší.
Mnoho investorů se domnívá, že pokud mají závěť sepsanou v České republice, je vše vyřešeno. U majetku nacházejícího se v zahraničí ale situace bývá složitější.
Nemovitost v Dubaji je evidována u místních úřadů a její převod musí proběhnout podle právních a procesních pravidel Spojených arabských emirátů. Česká závěť proto nemusí být automaticky použitelná bez dalších kroků.
Pozůstalí mohou potřebovat například:
uznání zahraniční závěti,
úřední překlady do arabštiny,
vyšší ověření nebo legalizaci dokumentů,
rozhodnutí příslušného soudu v SAE,
další dokumenty požadované místními úřady.
Výsledkem může být delší dědické řízení, vyšší náklady i větší administrativní zátěž.
Současná právní úprava umožňuje, aby se dědictví nemuslimských cizinců v určitých situacích řídilo právem jejich domovské země. To ale automaticky neznamená, že česká závěť nahradí místně registrovanou závěť nebo že odpadnou všechny formality související s převodem nemovitosti v SAE.
Právě proto právníci běžně doporučují oddělit majetek podle jednotlivých jurisdikcí. Česká závěť řeší majetek v České republice, zatímco závěť registrovaná v SAE upravuje majetek nacházející se ve Spojených arabských emirátech. Oba dokumenty musí být připraveny tak, aby si vzájemně neodporovaly.
Pokud vlastník zemře bez závěti registrované v SAE, neznamená to automaticky, že jeho majetek připadne státu. Dědictví se však bude řešit podle zákonných pravidel a prostřednictvím příslušného soudu.
To může znamenat například:
delší dědické řízení,
dočasné zmrazení bankovních účtů vedených v SAE,
zdržení převodu nemovitosti na dědice,
nutnost předkládat a překládat zahraniční dokumenty,
vyšší administrativní i finanční náklady.
U nemuslimských cizinců dnes právní předpisy umožňují širší uplatnění jejich vůle než v minulosti. Přesto ale bez řádně připravené závěti nemusí být rozdělení majetku takové, jaké si vlastník skutečně přál.
Komplikace mohou nastat například tehdy, pokud:
chcete odkázat nemovitost pouze manželovi nebo manželce,
vlastníte více nemovitostí a chcete je rozdělit mezi různé osoby,
chcete určit vykonavatele závěti,
vlastníte majetek současně v České republice i ve Spojených arabských emirátech,
chcete odkázat majetek nezletilému dítěti a předejít komplikacím při jeho správě.
Místně registrovaná závěť proto není jen právní formalitou. Je to způsob, jak jasně vyjádřit svou vůli a usnadnit dědicům celý proces převodu majetku.
Většina investorů si závěť spojuje pouze s nemovitostí. Ve skutečnosti může podle svého rozsahu upravovat také další majetek nebo určit osoby, které budou zajišťovat její vykonání.
Závěť může zahrnovat například:
byt, vilu nebo jinou nemovitost,
podíly na nemovitostech,
bankovní účty vedené v SAE,
investice,
obchodní podíly,
automobily a další hodnotný majetek,
určení vykonavatele závěti.
Pokud má majetek zdědit nezletilé dítě, je vhodné předem promyslet také způsob správy tohoto majetku do jeho plnoletosti. Samotná otázka osobní péče o dítě se však zpravidla řídí právem země, ve které dítě běžně žije, nikoli pouze tím, že rodič vlastnil nemovitost v SAE.
Ve Spojených arabských emirátech existuje několik možností registrace závěti pro nemuslimské zahraniční vlastníky majetku. Výběr vhodné varianty závisí zejména na rezidenčním statusu, typu majetku a individuální situaci klienta.
Dubai Courts
Dubai Courts představují jednu z nejčastějších možností registrace závěti pro osoby s rezidenčním statusem v SAE.
Závěť je registrována v rámci místního soudního systému a následně slouží jako podklad pro dědické řízení v Dubaji.
Tato varianta bývá vhodná zejména pro klienty, kteří mají:
Emirates ID,
rezidenční vízum v SAE.
Ministry of Justice
Ministerstvo spravedlnosti nabízí federální systém registrace závětí, který mohou využít také zahraniční vlastníci majetku.
Tato možnost je často vhodná především pro klienty, kteří:
nemají Emirates ID,
nemají rezidenční vízum,
vlastní nemovitost v SAE jako zahraniční investici.
DIFC Wills Service Centre
DIFC Wills Service Centre bylo vytvořeno jako specializovaný registr závětí pro nemuslimy.
Umožňuje registrovat různé druhy závětí – například pouze pro nemovitosti, finanční majetek nebo celý majetek nacházející se v SAE. Výhodou je prostředí založené na principech common law a vedení procesu v angličtině.
Registraci mohou za splnění podmínek využít také osoby, které nejsou rezidenty SAE.
Abu Dhabi Judicial Department
Další možností je registrace prostřednictvím Abu Dhabi Judicial Department.
Proces je z velké části digitalizovaný a zahrnuje online podání žádosti, kontrolu dokumentů i ověření prostřednictvím videokonference.
Tuto variantu mohou využít jak rezidenti, tak za určitých podmínek také zahraniční vlastníci majetku.
Neexistuje jedno univerzální řešení pro každého investora. Výběr závisí především na:
rezidenčním statusu,
občanství,
typu a umístění majetku,
rozsahu závěti,
preferovaném způsobu registrace.
V BuyDubai klientům pomáháme vyhodnotit jejich konkrétní situaci a zajišťujeme registraci prostřednictvím Dubai Courts, DIFC nebo Ministry of Justice. Pokud je pro klienta vhodnější jiná cesta, doporučíme odpovídající řešení.
Přesný rozsah podkladů se může lišit podle zvolené registrační cesty a individuální situace klienta. Ve většině případů je ale potřeba připravit:
Doklady
cestovní pas nebo Emirates ID,
Title Deed, pokud je nemovitost dokončená a převedená na vlastníka,
Oqood, pokud je nemovitost ve výstavbě nebo se stále splácí podle platebního kalendáře.
Informace pro přípravu závěti
Součástí přípravy závěti jsou také informace o tom:
kdo je vlastníkem majetku,
kdo má být dědicem,
jak má být majetek rozdělen,
kdo bude vykonavatelem závěti,
jakého majetku se závěť týká.
Podle konkrétní situace mohou být potřeba také další dokumenty nebo informace.
Celý proces je výrazně jednodušší, než si většina investorů představuje. Ve většině případů není potřeba řešit komunikaci s několika institucemi ani samostatně studovat místní legislativu.
1. Úvodní konzultace
Nejprve společně projdeme vaši situaci.
Zjistíme například:
jaký majetek v SAE vlastníte,
zda máte Emirates ID nebo rezidenční vízum,
koho chcete určit jako dědice,
zda již máte závěť v České republice nebo jiné zemi.
Na základě těchto informací doporučíme nejvhodnější způsob registrace.
2. Kontrola dokumentů
Následně zkontrolujeme všechny potřebné podklady.
Nejčastěji jde o:
cestovní pas nebo Emirates ID,
Title Deed nebo Oqood,
údaje o dědicích,
identifikaci nemovitosti.
Díky tomu lze připravit dokument bez zbytečných oprav během registrace.
3. Příprava závěti
Na základě dodaných informací připravíme návrh závěti.
Dokument přesně stanoví:
kdo bude dědicem,
jak bude majetek rozdělen,
kdo bude vykonavatelem závěti,
jaký majetek závěť zahrnuje.
Pokud již máte závěť sepsanou v České republice, je důležité, aby nový dokument nenarušil její platnost. Oba dokumenty proto musí být vzájemně sladěny.
4. Kontrola a schválení
Před registrací obdržíte návrh závěti ke kontrole.
Ověříte zejména:
osobní údaje,
údaje o nemovitosti,
identifikaci dědiců,
způsob rozdělení majetku,
údaje o vykonavateli závěti.
Teprve po vašem schválení pokračuje registrace.
5. Registrace
Po podpisu je závěť registrována prostřednictvím zvolené instituce.
Podle konkrétní registrační cesty může být součástí procesu například:
ověření totožnosti,
videokonference,
elektronický podpis,
osobní návštěva příslušné instituce.
Řada úkonů dnes již probíhá online, takže celý proces bývá výrazně jednodušší než dříve.
6. Bezpečné uložení a budoucí aktualizace
Po registraci doporučujeme uložit kopii závěti na bezpečné místo a informovat o její existenci vykonavatele závěti nebo blízké osoby.
Závěť je vhodné zkontrolovat zejména tehdy, pokud:
koupíte další nemovitost,
prodáte některou z nemovitostí,
uzavřete manželství nebo se rozvedete,
změní se okruh dědiců,
získáte rezidenční status v SAE,
dojde k významným změnám vaší majetkové situace.
Musím závěť aktualizovat při koupi další nemovitosti?
Ne vždy.
Záleží na tom, jak je závěť připravena. Některé závěti obsahují přesný seznam nemovitostí, jiné mohou být formulovány obecněji tak, aby zahrnovaly i budoucí majetek v SAE.
Proto je vhodné tuto otázku řešit už při přípravě dokumentu.
Je závěť důležitá i pro majitele jedné nemovitosti?
Ano.
I jeden investiční apartmán může představovat významnou část rodinného majetku. Smyslem závěti není pouze ochrana rozsáhlého portfolia, ale především zajištění hladkého převodu majetku na dědice.
Může česká závěť nahradit závěť registrovanou v SAE?
V některých situacích může být česká závěť při dědickém řízení zohledněna.
To ale neznamená, že její použití bude automatické nebo že odpadnou všechny formality spojené s převodem majetku v SAE.
Právě proto většina zahraničních investorů volí samostatnou závěť registrovanou přímo ve Spojených arabských emirátech.
Pro koho je registrace závěti vhodná?
Registraci doporučujeme zejména každému, kdo:
vlastní byt, vilu nebo jinou nemovitost v Dubaji,
koupil nemovitost ve výstavbě,
vlastní více nemovitostí v SAE,
má v SAE bankovní účet nebo další investice,
chce sám rozhodnout o tom, kdo jeho majetek zdědí,
vlastní majetek současně v České republice i ve Spojených arabských emirátech.
Příprava závěti nemusí znamenat složité studium místních předpisů ani komunikaci s několika institucemi.
V BuyDubai klientům pomáháme s celým procesem:
posoudíme jejich situaci,
doporučíme nejvhodnější způsob registrace,
zkontrolujeme potřebné dokumenty,
připravíme návrh závěti,
provedeme klienta registrací,
koordinujeme celý proces s příslušnými odborníky.
Registraci zajišťujeme prostřednictvím Dubai Courts, DIFC nebo Ministry of Justice podle konkrétní situace klienta.
Naším cílem je, aby byl celý proces co nejjednodušší a vaše investice byla chráněna i do budoucna.
Koupě nemovitosti v Dubaji je dlouhodobá investice. Stejně důležité je ale myslet i na to, co se s ní jednou stane.
Správně připravená a registrovaná závěť pomůže zajistit, aby byl váš majetek převeden podle vašich představ a aby vaši blízcí nemuseli řešit zbytečné právní komplikace v zahraničí.
Pokud vlastníte nemovitost v SAE a chcete mít jistotu, že bude jednou převedena podle vašich přání, obraťte se na nás. Rádi vám pomůžeme s přípravou i registrací závěti.
