Švýcarská banka UBS každoročně zveřejňuje přehled, který porovnává rizikovost cen bytů ve významných městech světa. Letošní, již dvanácté vydání UBS Global Real Estate Bubble Index vyšlo 22. září 2026 a zahrnuje 23 měst, mezi nimi poprvé Lisabon a Soul. Dubaj získala skóre 1,16 a skončila čtvrtá, v pásmu zvýšeného rizika.
Formulace typu „Dubaj má zvýšené riziko bubliny“ působí závažněji, než jak je index koncipován. UBS netvrdí, že ceny nemovitostí v Dubaji klesnou. Index měří, nakolik se ceny vzdálily příjmům a nájmům, a report přináší i souvislosti, které se v krátkých zprávách obvykle nezmiňují a ztrácí.
Index hodnotí, nakolik se ceny bydlení vzdálily od ekonomických základů. Porovnává je se dvěma měřítky: s příjmy obyvatel, tedy mzdami, ze kterých lidé bydlení kupují a splácejí hypotéku, a s nájmy, tedy příjmem, který by byt přinesl při pronájmu. Z dlouhodobého hlediska by se ceny měly vyvíjet zhruba v souladu s oběma. Pokud po delší dobu rostou výrazně rychleji, bydlení je hůře dostupné a kupující se více spoléhají na další zhodnocení. Podle UBS byl právě rostoucí rozdíl mezi cenami a nájmy v minulosti jedním z prvních varovných signálů pozdějších korekcí cen. Korekcí se rozumí znatelný pokles cen po období růstu, kterým se ceny vracejí blíže k úrovni odpovídající příjmům a nájmům.
Skóre navíc zohledňuje, zda v zemi nerostou nepřiměřeně rychle úvěry a výstavba, a jak se ceny ve městě vyvíjejí oproti zbytku země.
UBS zároveň upozorňuje, že „bublina“ je výrazné a dlouhodobé nesprávné ohodnocení majetku. Jednoduše řečeno, cena se vzdálí od skutečné hodnoty nemovitosti, jenže jistě to lze potvrdit až zpětně, když ceny prudce poklesnou. Index proto nepředpovídá, zda a kdy dojde ke korekci cen. Je to signál ke zvýšené pozornosti, nikoli předpověď. Města řadí do čtyř pásem:
Skóre | Pásmo rizika |
|---|---|
pod 0,5 | nízké |
0,5 až 1,0 | střední |
1,0 až 1,5 | zvýšené |
nad 1,5 | vysoké |
Dubaj je čtvrtá z 23 měst. Do pásma zvýšeného rizika patří i Miami, Soul, Ženeva a Lisabon, vysoké riziko mají pouze Curych a Tokio. Od spodní hranice zvýšeného pásma je Dubaj vzdálená 0,16 bodu, od hranice vysokého rizika 0,34 bodu. Skóre se meziročně mírně zvýšilo (loni činilo 1,09), UBS ale zároveň uvádí, že riziko v Dubaji od března polevilo.
Pořadí | Město | Skóre | Pásmo |
|---|---|---|---|
1 | Curych | 1,69 | vysoké |
2 | Tokio | 1,54 | vysoké |
3 | Miami | 1,41 | zvýšené |
4 | Dubaj | 1,16 | zvýšené |
5 | Soul | 1,13 | zvýšené |
6 | Ženeva | 1,12 | zvýšené |
7 | Lisabon | 1,04 | zvýšené |
16 | Hongkong | 0,61 | střední |
19 | Paříž | 0,33 | nízké |
20 | Londýn | 0,32 | nízké |
21 | New York | 0,28 | nízké |
Zdroj: UBS Global Real Estate Bubble Index 2026, výběr měst.
V roce 2025 rostly ceny v Dubaji po očištění o inflaci (reálně) o více než 10 %. S počátkem konfliktu zahrnujícího Írán se růst zastavil. Reálné ceny jsou zpět na úrovni poloviny roku 2025 a reálné nájmy pod loňskou úrovní. UBS tento vývoj označuje jako „prudké brzdění“.
Ukazatel (Dubaj) | Hodnota |
|---|---|
Reálná změna cen za rok do 2. čtvrtletí 2026 | +0,4 % |
Reálná změna nájmů za stejné období | pokles o 4,0 % |
Průměrný reálný růst cen za posledních 10 let | 2,2 % ročně |
Ceny ve všech 23 městech vzrostly za poslední rok reálně v průměru o 0,5 %, Dubaj je tedy zhruba na průměru.
Skóre Dubaje se skládá z několika částí a každá dopadla jinak:
Vývoj cen v čase (vysoké pásmo). Dubaj má za sebou několik let výrazného růstu cen a ten se do skóre promítá nejvíce.
Ceny ve vztahu k příjmům a k nájmům (zvýšené pásmo). Ceny jsou vyšší, než by odpovídalo těmto základům, ale ne v nejvyšší míře.
Úvěry (nízké pásmo). Hypotéky v zemi nerostou nepřiměřeně rychle.
Výstavba (střední pásmo). Výstavba je v běžném rozmezí.
Zjednodušeně řečeno, vyšší skóre vychází hlavně z toho, že ceny v posledních letech rychle rostly, ne z toho, že by se lidé nadměrně zadlužovali.
Report používá tři měřítka, která se ve zjednodušených shrnutích často zaměňují.
1. Poměr ceny k příjmům. UBS počítá, kolik let by kvalifikovaný pracovník ve službách pracoval na byt o velikosti 60 m² poblíž centra města.
Město | Počet let průměrného příjmu |
|---|---|
Hongkong | 15 |
Londýn | 11 |
Dubaj | 5 |
Dubaj patří k městům s nejnižším poměrem. UBS však upozorňuje na dvě věci. Data pro toto srovnání prošla letos rozsáhlou revizí, tedy úpravou a aktualizací, a proto letošní čísla nelze porovnávat s hodnotami z předchozích let. Údaj navíc vychází z příjmu konkrétní skupiny obyvatel, kvalifikovaných pracovníků ve službách, a nevypovídá o tom, zda by si takový byt mohl koupit každý.
2. Poměr ceny k nájmu. Podle UBS je hodnota v Dubaji nízká z několika důvodů. Trh s nájmy je méně regulovaný, takže majitelé mají větší volnost při stanovení nájmu. Úrokové sazby jsou vyšší, což zvyšuje náklady na financování nákupu. A investoři požadují vyšší výnos jako odměnu za nejistotu, tedy tzv. rizikovou přirážku, a proto nejsou ochotni zaplatit za byt tolik násobků ročního nájmu jako například v Curychu. Orientačně odpovídá 16 let hrubému výnosu kolem 6 % ročně z ceny bytu. Jde o hrubý výnos, tedy za předpokladu, že je byt po celý rok pronajatý, a před odečtením poplatků a dalších nákladů.
3. Uživatelské náklady (user cost). Tento ukazatel odpovídá na otázku, zda je pro majitele z finančního hlediska výhodnější vlastnit byt, nebo bydlet v nájmu. UBS spočítá roční náklady vlastnictví, tedy úrok z hypotéky, údržbu, daně, opotřebení a výnos, o který majitel přichází tím, že peníze nemá uložené jinde. K tomu připočte příplatek za nejistotu vývoje ceny a odečte očekávané zhodnocení bytu. Výsledek porovná s ročním nájmem za stejný byt. Dubaj spolu s Madridem a Curychem patří k městům, kde vychází vlastnictví levněji než nájem, a je tedy oproti nájmu relativně atraktivní. Tento výsledek ale stojí na předpokladu, že ceny porostou. Přímé náklady vlastnictví samy o sobě jsou totiž vyšší než nájem ve všech městech, včetně Dubaje, a UBS uvádí, že téměř všude závisí finanční smysl koupě na budoucím zhodnocení nemovitostí.
Report pojmenovává tři oblasti, které stojí za sledování:
Prémiový segment. Nejistota kolem obnovení přílivu osob s vysokými příjmy zatěžuje nejdražší nemovitosti.
Nabídka. Část projektů stojí nebo se zpozdí a přetrvávají obavy z převisu nabídky nad poptávkou, což může způsobovat výkyvy cen.
Geopolitika. Další vývoj závisí hlavně na situaci v regionu.
UBS zároveň uvádí, že strukturální výhody Dubaje, tedy strategická poloha a role mezinárodního obchodního centra, zůstávají zachovány. Zlepšení geopolitické situace by podle ní pravděpodobně rychle podpořilo náladu na trhu i očekávání cen. Stávající nájemníci navíc podle reportu pravděpodobně využijí pauzu v růstu cen a případné slevy k pořízení vlastního bydlení.
Poptávku po bydlení stále více táhnou lidé s nasbíraným majetkem, tedy s úsporami a výnosy z investic, například z akcií. Ti mohou složit vyšší zálohu nebo koupit nemovitost za hotové, takže je méně ovlivňují hypoteční sazby. Ceny prémiových nemovitostí se proto v mnoha městech vyvíjejí lépe než ceny bytů na zbytku trhu, kde kupující spoléhají hlavně na výdělky a hypotéku. Přehřátí je navíc stále lokálnější a prémiové čtvrti se mohou od celoměstského průměru výrazně lišit. U měst se zvýšeným a vysokým rizikem, mezi něž patří i Dubaj, vzrostly za posledních pět let reálné ceny v průměru téměř o 30 %, nájmy o 15 % a příjmy jen o 8 %. Trhy označené v roce 2021 jako vysoce rizikové pak zaznamenaly nejvýraznější pokles cen, v průměru zhruba 3 % ročně. To neznamená, že podobný průběh čeká Dubaj. Ukazuje ale, proč UBS sleduje, zda se ceny od příjmů a nájmů stále více nevzdalují.
Užitečné je posuzovat směr několika konkrétních ukazatelů, ne jednotlivé hodnoty.
Ukazatel | Příznivý signál | Signál k opatrnosti |
|---|---|---|
Reálné ceny a nájmy | stabilizace cen a návrat růstu nájmů | ceny rostou a nájmy dále klesají |
Příliv osob s vysokými příjmy | obnovení přílivu | dlouhodobá nejistota v prémiovém segmentu |
Nabídka a dokončování projektů | dokončování v plánovaných termínech | zastavené a zpožděné projekty |
Geopolitická situace v regionu | zlepšení, které by podle UBS rychle podpořilo očekávání | přetrvávající napětí |
Skóre v dalším vydání indexu | pokles k hranici 1,0 | růst k hranici 1,5 |
Skóre je průměr za celé město, zatímco UBS sama uvádí, že se trhy a segmenty od průměru mohou výrazně lišit. Pro investora z toho plynou tři praktické závěry.
Cenová pauza otevírá prostor pro vyjednávání. Je rozumné srovnávat podmínky více projektů a ptát se na platební plány a případné slevy.
Projekt je důležitější než městský průměr. Při výběru stojí za to posuzovat doloženou poptávku v lokalitě, historii developera a realistický termín dokončení, tedy faktory související s riziky nabídky, která UBS uvádí.
Nájemní výnos je třeba počítat konzervativně. Cena bytu v Dubaji odpovídá zhruba 16 ročním nájmům, což je ve srovnání s většinou měst nízká hodnota, ale reálné nájmy za poslední rok klesly o 4,0 %. Do výpočtu patří i období bez nájemníka a poplatky za správu.
Pokud zvažujete koupi nemovitosti v Dubaji a chcete konkrétní projekt posoudit podle těchto kritérií, jsme tu pro vás.
Informace v článku vycházejí z reportu UBS Global Real Estate Bubble Index 2026 (UBS Chief Investment Office GWM, data k 26. srpnu 2026).
