Dubajský realitní trh ve 3. čtvrtletí 2026: prodeje, nejaktivnější lokality a pronájmy

Souhrn třetího čtvrtletí 2026

Třetí čtvrtletí 2026 pokrývá období od července do září 2026. Dubaj v něm zaznamenala 29 912 prodejů nemovitostí všech typů v celkové hodnotě 73,07 miliardy AED. Medián ceny za čtvereční stopu (sqft) vyšel na 1 680 AED, tedy přibližně 18 100 AED za metr čtvereční.

Meziročně se tedy obchodovalo výrazně méně a za výrazně nižší celkovou částku, zatímco medián ceny za sqft se změnil jen o 1,2 %. Prakticky to znamená, že lidé nakupovali mnohem méně, ale cena, za kterou se obchody uzavíraly, zůstala téměř stejná. Medián ovšem neříká, jak se změnila cena stejné nemovitosti, protože se mezi čtvrtletími mění i skladba toho, co se prodává.

Prodeje po měsících, Q3 2026

Počet prodejů během čtvrtletí postupně klesal, z 14 144 v červenci na 11 340 v září. Hodnota byla nejnižší v srpnu a v září mírně vzrostla, medián ceny za sqft se držel v úzkém pásmu mezi 1 656 a 1 682 AED. Znamená to, že obchodní ruch byl nejsilnější na začátku léta a postupně slábl, zatímco cena zůstávala stabilní.

Srovnání s rekordním rokem 2025

Pro správné čtení čísel je důležité vědět, s čím se srovnává. Třetí čtvrtletí 2025 bylo nejsilnějším třetím čtvrtletím v historii dubajského trhu a patřilo k nejsilnějším obdobím, jaká trh zažil. Meziroční pokles o necelou polovinu v počtu prodejů proto částečně vypovídá o tom, jak vysoko byla laťka nastavena.

Zároveň je třeba říct otevřeně, že pokles je skutečný a viditelný. Zpomalení časově navazuje na regionální nejistotu, která od února 2026 ovlivňuje rozhodování kupujících. Data ovšem neukazují náhlý propad cen. Klesl počet obchodů a jejich celková hodnota, zatímco medián ceny za sqft zůstal téměř beze změny. Takový vývoj lze označit za postupné ochlazení trhu po rekordním období. Měsíční čísla navíc ukazují zvolňování spíše postupné než skokové.

Jednoduše řečeno, trh po velmi rychlém růstu zvolnil. Kupující jsou opatrnější a vybírají si, ale ceny skutečně uzavřených obchodů se zatím výrazně nepohnuly. U nemovitostí se obvykle nejdřív změní počet obchodů a teprve později se může projevit cena, proto je užitečné sledovat i další čtvrtletí, než z jednoho období vyvodíme trend.

Kde se obchodovalo nejvíc: nejaktivnější lokality

Zajímavější než celkové číslo je často to, kde se obchoduje. Dva následující žebříčky ukazují pět nejaktivnějších oblastí podle hodnoty a podle počtu prodejů. Zahrnují apartmány, vily a komerční nemovitosti, ale ne řadové domy, pozemky a budovy, proto s celkovými čísly výše nejsou přímo srovnatelné. Celkových 29 912 prodejů totiž zahrnuje všechny typy nemovitostí, zatímco žebříčky jen tyto tři, takže z nich nelze spočítat podíl oblasti na všech prodejích. Slouží k porovnání oblastí mezi sebou.

Nejaktivnější lokality ve 3. čtvrtletí 2026: podle hodnoty prodejů

V hodnotě vede Dubai South s výrazným náskokem, její objem je zhruba o polovinu vyšší než u druhé oblasti Business Bay. Jinými slovy, tady zůstalo v prodejích nejvíc peněz. Zároveň vidíme, že mezi pěti oblastmi s nejvyšší hodnotou prodejů jsou i zavedené prémiové adresy jako Palm Jumeirah nebo Marsa Dubai, a to i v období, kdy trh zpomaluje.

Nejaktivnější lokality ve 3. čtvrtletí 2026: podle počtu prodejů

Dubai South vede i podle počtu, a to s více než dvojnásobným odstupem před druhou oblastí. Jen dvě oblasti, Dubai South a Al Barsha South Fourth, se objevují v obou žebříčcích. Podle našeho přepočtu připadá v obou přibližně 1,1 milionu AED na jednu transakci, což je hodnota blízká mediánu apartmánů v celé Dubaji (necelých 1,03 milionu AED). Z toho plyne, že nejvíc obchodů se odehrává v běžném středním cenovém segmentu, ne jen u nejdražších nemovitostí.

Oblasti jako Business Bay, Palm Jumeirah a Marsa Dubai se mezi pět největších podle počtu nevešly, přesto jsou v první pětce podle hodnoty. To znamená méně obchodů, ale s vyšší hodnotou. A naopak Wadi Al Safa 4, Jebel Ali a Wadi Al Safa 3 jsou vidět jen podle počtu. Počet a hodnota tak nemusí jít ruku v ruce a pro obraz trhu je dobré sledovat obojí.

Pronájmy ve 3. čtvrtletí 2026: nové smlouvy a obnovení

Ve třetím čtvrtletí 2026 bylo zaznamenáno téměř 97 tisíc nájemních smluv v kategoriích apartmány, komerční prostory a vily.

Nové smlouvy a obnovení jsou dvě oddělené skupiny smluv. Rozdíl mezi mediány u apartmánů (68 000 a 59 000 AED) proto neříká, o kolik se zvýšil nájem konkrétnímu nájemníkovi. U vil a komerčních prostor jsou mediány obou skupin velmi blízko sebe.

V praxi u apartmánů připadá na jednu novou smlouvu zhruba jedno obnovení. Velká část nájemníků tedy zůstává ve svých bytech a zároveň se uzavírá srovnatelný počet nových smluv. Nájemní trh je ve třetím čtvrtletí živý.

Jak čísla číst

• Objem klesl, cena zatím téměř ne. Počet i hodnota prodejů jsou po rekordním roce výrazně nižší, medián ceny za sqft se meziročně změnil jen o 1,2 %.

• Zpomalení trhu je patrné, jeho další vývoj ukážou následující čtvrtletí. Přesná velikost poklesu se může lišit podle toho, jaké typy nemovitostí a jaké období registrace se do statistik počítají. Další čtvrtletí ukáže, zda se aktivita stabilizuje.

• Obchodní ruch se soustředí do několika oblastí. Dubai South vede v hodnotě i v počtu prodejů.

• Nájemní trh zůstává aktivní. Obnovení smluv a nové smlouvy jsou u apartmánů zhruba vyrovnané.

Zvažujete konkrétní lokalitu a chcete vědět, jak si vedla ve 3. čtvrtletí 2026? Rádi s vámi projdeme data a probereme vaši situaci.

Zdroj: report DXBinteract za Q3 2026, data Dubai Land Department (DLD).